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健美家取材班賃貸経営レポート
(記事提供:健美家様)
民法改正で修繕義務が厳格化、
家賃の減額も!?

改正民法611条をわかりやすく解説!

2020年4月より改正民法が施行された。そもそもオーナー側に不利な印象のある民法だが、より厳しくなっているという話も聞く。実際のところ、どのような変更があるのだろうか。

「民法とは人々の社会生活や事業などにおける原則的なルールを定めたものです。これまでの民法において不明瞭であったルールが明文化された部分が大きいということが今回の民法改正の特徴です。
それが賃貸オーナーにどのような影響があるのか、住宅設備である『 アパートWi-Fi 』を扱う我々としても強く関心を抱いています。そこで今回は、司法書士の髙橋吉成氏にわかりやすく解説いただきました」

とは、バッファロー・IT・ソリューションズ( 以下、BITS )の取締役 石渡浩太郎氏。賃貸経営に関係する改正点はいくつかあるが、なかでも「 賃料の減額等 」に関する第611条をピックアップして質疑応答形式で紹介する。

株式会社バッファロー・IT・ソリューションズ 取締役 営業本部 西日本営業部長 兼 西日本重要顧客戦略室長 石渡浩太郎氏

株式会社バッファロー・IT・ソリューションズ
取締役 営業本部 西日本営業部長 兼 西日本重要顧客戦略室長 石渡浩太郎氏

株式会社バッファロー・IT・ソリューションズは、ITで満室経営をサポートする会社です。株式会社バッファローのノウハウを生かした無線/ネットワーク調査・施工・設置設定・保守、コールセンターと連動した24時間365日の保守体制で全国均一のサービスをご提供いたします。

【 民法611条 】( 賃借物の一部滅失等による賃料の減額等 )

1.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

2.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

――基本的な質問ですが、この条文は新しくできたものですか。

「 民法611条は2項立てですが、これは新設された条文ではなくて、もともとあった条文の内容が変わりました。何が変わったのかと申しますと、まず1つは“どういう場合に賃料が減額になりますか”の要件が変わっております。
従来であれば“賃借物の一部滅失”だけが本条の射程範囲でしたが、今回の民法改正によって、それが広がったのです 」

――具体的には、どういう場合なのでしょうか。

「 “賃借物の一部が滅失その他の事由により、使用及び収益をすることができなくなった場合”です。つまり、改正民法611条によれば、一部滅失ではなくても、使用できなくなったら当該要件に当てはまります。
さらに要件がもう1つあって、“賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるとき”です。これは賃借人( 入居者 )の部屋の使い方が悪くて使用できなくなったようなケースは除外されることを意味します 」

――改正民法611条は、“賃借人( 入居者 )が落ち度なく普通に使っていて、突然使えなくなったケース”を想定しているのですね。

「 はい。そして、もう1つ変わっているところがあります。従来であれば、使用及び収益ができない場合に賃料減額を希望するときには、賃借人( 入居者 )は賃貸人( オーナー )に対して減額請求する必要があったのです。
つまり賃借人( 入居者 )が部屋を普通に使用していた際、何かの不具合が起こり使えなくなった場合に賃料減額を希望するとき、従来であれば賃貸人( オーナー )に対して『 賃料を減額せよ 』と請求する必要があったのです。その請求を受けて『 では減額ですかね? 』という話になってくるのです。
しかし、今回の改正では、要件を立証できれば“減額される”となっているので、賃借人( 入居者 )による請求を待たずに当然に減額になるわけです。そこが変わっているところです 」

――この“減額される”というのは、裁判になったときなどに賃借人( 入居者 )側が圧倒的に有利になるようにルールが変わったイメージでしょうか?

「 一見すると、条文上は賃借人( 入居者 )にとってより有利にはなっているのですが、民法611条1項の要件の立証責任は賃借人( 入居者 )が負うことになります。
賃借人( 入居者 )側で、①賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなったこと、②賃借人の責めに帰することができないこと、これらを立証しなければならず、その立証の困難性もあるため、本条項を適用し賃料減額するのは、実際には難しいのかも知れません 」

――“賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される”とありますが、その割合までも賃借人( 入居者 )側が立証しなければいけないのですか。

「 はい。例えるならば“100%の状態から、何%利用できなくなっている”というような趣旨の事実を、賃借人( 入居者 )が客観的に裁判所へ説明しなければなりません。
つまり①“使用・収益できない”ということ、②“自分は悪くない”ということ、③“いくら減額してほしいのか”の3つの要件を合理的に説明する責任を賃借人( 入居者 )が負います。
とするのならば、条文上は賃借人( 入居者 )により有利となるルールへ変わったように読めますが、事実上、改正民法611条1項を適用して賃料減額を実現させることは、難しいのではないかと予測します 」

――では、本当に生活していく中で困る部分、給湯器が故障してお湯が出なくなったようなケースではどうなりますか。

「 たとえば、お湯が出ない期間が1週間であれば、その期間分の家賃が減額対象となるのではないでしょうか 」

――そこから先もずっと減額ではないですか。

「 これは私見ですが、一定期間の減額となるのではないでしょうか。 改正民法611条1項には“賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される”とあり、期間の定めはありません。
当然、直すのに時間がかかるようなものであれば長期間分の減額になり、速やかに直せるのであれば短期間分の減額になるものと考えられます。なぜなら、これは賃貸人(オーナー)が負う使用収益させる義務と、賃借人( 入居者 )が負う賃料支払義務とのバランスの問題だからです。そして、賃借物の状態にあからさまな問題があれば、あまり争いにはならず、むしろ微妙な問題が生じた場合には争いになるのではないかと考えられます 」

――なるほど。よくわかりました。

「 さらに改正民法611条2項では“残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる”とあります。
ここも若干改正されており、改正前民法においては、賃借人( 入居者 )が落ち度なく使っていた場合に、目的が達せられないときには解除できたのです。つまり、賃借人( 入居者 )は無過失でなければなりませんでした。
しかし今回の民法改正では、賃借人( 入居者 )の無過失が要件から外れており、賃借人( 入居者 )に過失があっても、本条項が適用されることになります 」

――たとえば、賃借人( 入居者 )の過失で「 壁に穴が空いている 」などでも、契約解除できるわけですか?

「 はい。賃借人( 入居者 )は、自身の過失の有無にかかわらず、改正民法611条2項を適用して賃貸借契約を解除できるのです。ただし賃借人( 入居者 )に過失があった場合は、当然、賃貸人( オーナー )による損害賠償請求の対象にはなります。
なお、賃貸借契約書の内容次第では、『 賃借物 』には何が含まれるのか?という解釈の問題も出てこようかと考えられます。つまり、不動産賃貸借契約における『 賃借物 』には、もちろん対象不動産が含まれる訳ですが、契約内容によっては動産も含まれる場合があるのではないかと考えられます。つまり“対価を取って、何を貸すのか”という論点です 」

――では、“Wi-Fi付きの物件を貸す”という契約になっているのなら、Wi-Fiに不具合があって使用できないと契約解除になってしまう可能性があるのですね。

「 そうですね。また、たとえそれが賃貸借契約書に明記されていなくても、入居募集の広告で“無料Wi-Fi”という謳い文句を使っていれば、訴訟になったときは、当該広告の意味合いに関しても論点になろうかと思われます 」

――当社では、インターネットに問題なく接続が出来ているかのログが取れているため、仮に賃借人( 入居者 )から「 Wi-Fiに不具合があって使用できない 」と言われたときでも、賃貸人( オーナー )としては、その点の立証( 反論 )がしやすいです。オプションの防犯カメラでも、毎日1回作動状況の遠隔監視をしています。

「 それは安心ですね。賃貸借契約の大前提として、そもそも賃貸人( オーナー )は賃借物に不具合があったときには修繕義務を負っているわけで、しかるべき住環境の提供が、そもそも賃貸借契約の目的なのです。
よって、賃貸人( オーナー )が負っている使用収益させる義務を果たすことにおいては、やはりメンテナンスが非常に重要になると思います 」

――入居者の権利だけが強くなったわけではないので安心しました。

「 今回の民法改正は、オーナーさんにとってマイナス方向に思える記載もありますが、明文化されてわかりやすくなった部分もあります。
改正民法611条に関して、私はこの条項の適用は実際には難しそうだと申し上げましたが、実例がないため、実際にどうなるのかは蓋を開けてみなければわかりません。今後の裁判例や実務の動向に注意していこうと思います 」

――我々も注意していきたいと思います。こうなると、やはり管理が大切ですね。とくに故障の恐れのある住宅設備については、しっかりとしたメンテナンスの必要性を感じました。本日はありがとうございました。

髙橋吉成氏

●お話をお伺いした司法書士 髙橋吉成氏
髙橋吉成司法書士事務所:http://the-js-office.com/

■24時間の保守に、3日以内の復旧99.8%の実績

今回の民法改正においては、かかる費用そのものよりは、迅速な修繕手配や入居者への対応に負担を感じるオーナーも多いだろう。

「 現在、遠隔操作できるIoT対応エアコンのサービス提供を検討しています。
家の外からスマホで操作できるエアコンが人気ですが、集合住宅の場合、Wi-FiとIoT対応エアコンの相性を検証して機種選定をしておかないと、“うまく接続できない、隣室のエアコンが動いてしまう”など、トラブルになるケースがあります。
事前にWi-Fiとセットでご提供できれば安心です。また将来的にはエアコンがインターネットと繋がっていることで、遠隔で稼働状況や障害の有無が把握できるようになっていきます。故障が事前に検知できれば工事のピーク( 6、7月 )を外し、また入居者クレームになる前に予防交換ができます 」

と、石渡氏。春の入退去時にあわせてのエアコン交換など、入居者向けのアピールと共に、コストメリットのある機種が入れられるメリットがある。

また、同社の「 アパートWi-Fi 」では、24時間365日の稼働監視体制を持ち、障害発生時でも3日以内に99.8%の復旧の実績など、大手IT機器メーカーならではの対応が心強い。

アパートオーナーはついローコストを重視してしまう傾向にあるが、民法改正を機に建物や設備のメンテナンスに対して、何を求められているのか、どこまでのサービスを提供すべきか考えてみてはいかがだろうか。

株式会社バッファロー(旧社名:株式会社メルコ)は愛知県名古屋市に本社を置く、1975年創業のパソコン周辺機器メーカーで、Wi-Fi機器国内シェアNo. 1。東証一部上場(株)メルコホールディングス【6676】

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